共有物分割、滞納家賃請求、借地・借家の不動産問題

相続や合意によって複数の方の共有となっている不動産は多くあります。
不動産が共有となっている場合、各共有者は、単独では、保存行為（清掃・修繕等）しか行うことができません。共有不動産の管理（賃貸借契約の解除等）には、共有者の過半数の同意が必要ですし、処分（売却等）に際しては、共有者全員の同意が必要となります。

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そこで、民法では、「各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができる」（第256条）と定めています。
協議による共有物の分割ができないときは、下記の2つの方法が定められています（民法第258条）。

1. 裁判所が共有物の現物分割を命ずる
2. 現物分割が不可能である場合や、現物分割によって価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は競売を命ずる

共有不動産の共有状態を解消するためには、上記のように、原則として「現物分割」か「競売」によることとなります。もっとも、判例上は、民法には定められていない「価格賠償」という方法も認められています。
「価格賠償」とは、ある共有者が他の共有者に金銭を支払い、他の共有者の持分を当該共有者に移転する方法です。共有者の１人が共有不動産に居住しており、当該共有者が、共有物分割後も当該不動産に居住し続けたい場合等に有効な方法となります。

当事務所では、共有不動産の処理について、これまで多くの事案を扱ってまいりました。
共有不動産を放置しておくと、各共有者に次々と相続が発生して、法律関係が大変複雑になってしまいます。
不動産の共有でご不便を感じている方は、ぜひ、当事務所までご相談ください。

【当事務所でこれまでに扱った事例の要旨】
※登場人物はすべて仮名です。

木下さんは、姉と共有で板橋区所在の土地90坪を所有していました。木下さんと姉の共有持分は、2分の1ずつでした。
姉は、単独で本件土地上に2階建ての建物を所有し、同建物に居住しておりました。
一方、木下さんは、長年にわたり、本件土地の固定資産税を支払い続けていましたが、姉からは、地代等を受け取っていませんでした。
困った木下さんは、姉に対し、本件土地を現物分割することと、同土地上の建物を取り壊すことを求めて、訴訟を起こしました。
訴訟提起後、約1年が経過したところで、裁判所から和解が勧告され、和解が成立しました。その内容は、木下さんが、和解成立から3か月後に、姉から3,200万円を受け取る代わりに、本件土地の木下さんの持分全部を姉に移転するというものでした。