借地・借家｜不動産問題
1．賃貸している建物が老朽化したので堅固な建物に建て替えたいが、テナントが明渡しに応じてくれない……など、賃貸建物の建替えでお困りの方
古くなった貸ビルや貸家を建て替えたいのに、借りているテナントが明渡しを拒絶したり、明渡しに際し、テナントから巨額の立退料を請求されたりする場合があります。
このような場合、従来は、貸主・大家としては、泣き寝入りして建替えを断念せざるを得ない場合が多くありました。しかし、近年では、貸主自身が建物を使用する必要性に乏しくても、相当な「財産上の給付」を申し出ることによって、裁判所において建物の明渡しが認められる場合が多くなっています。
当事務所では、借地・借家の明渡し請求を多数扱っておりますので、借地・借家の明渡しでお悩みの地主・大家の方は、ぜひ、当事務所にご相談ください。
【当事務所でこれまでに扱った事例の要旨】
※登場人物はすべて仮名です。
〈その1〉
田中さんは、駅近くにある木造２階建ての一軒家とその土地を所有しており、 酒屋を経営する小林さんに貸していました。本件建物は、木造なので、非耐火建築物であることはもちろん、非耐震建築物であり、さらに、著しく朽廃していました。
そこで、田中さんは、本件建物を解体し、さらに、その周りにも土地を所有していたため、その土地全部を有効活用し、賃貸用のマンションを建てる計画をしました。
田中さんは、このような事情で、小林さんに本件建物を明渡すように求めましたが、小林さんは、 「長年やっている酒屋をやめるわけにはいかない」という理由で、これを拒み続けました。
そのため、田中さんは、小林さんに対し本件建物の明渡しを求める訴訟を起こしました。
訴訟提起から1年数か月後に和解が成立しました。その概要は、田中さんから小林さんに立退料150万円を支払う代わりに、和解成立日から3年後に、小林さんが田中さんに本件建物を明け渡す、というものでした。
〈その2〉
山田さんの所有する、駅前にある4階建てのビルは、老朽化が見られ、何より新耐震基準を備えていないため、山田さんは、安全なビルへの建替えを計画していました。
そこで、山田さんが、本件ビルの各賃借人に対し、本件ビルを建て替える必要がある旨を説明すると、ほとんどの賃借人は、期間をビル建替え前までとする新たな定期建物賃貸借契約を締結することに同意しました。
しかし、本件ビルの賃借人であり、1階部分でラーメン屋を経営する川上さんのみがこれに応じませんでした。
そのため、山田さんは川上さんに対し貸室の明渡しを求める訴訟を起こしました。
訴訟提起から約11か月後、山田さんが川上さんに解決金1,000万円を支払うのと引換えに、和解成立日から4か月後に、川上さんが山田さんに貸室を明け渡す、という内容の和解が成立しました。
2．家賃滞納・賃料不払いでお困りの家主・オーナーの方
借主の家賃滞納でお困りの場合、家主・オーナーが迅速に問題に対処することは容易でありません。
また、強引な手段を取ったりすれば、かえって問題の解決を長引かせたり、場合によっては法に抵触するおそれもあります。
＞ 家賃滞納Ｑ＆Ａはこちら
当事務所では、紛争を適法・迅速に解決するために、居住用アパート・マンションの滞納家賃・不払家賃請求の内容証明郵便及び建物明渡請求の裁判の依頼を簡単な手続で受け付けています。
| 内容証明による滞納賃料請求・不払家賃請求 | 1件：1万1,000円（消費税込） | |
|---|---|---|
| 建物明渡請求訴訟（訴訟） | 賃料月額15万円を超えるとき |
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| 賃料月額15万円以下のとき |
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| いずれも、滞納賃料を回収した場合、回収額の11％（消費税込）が弁護士報酬となります。 | ||
| 内容証明による請求 |
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|---|---|
| 賃料不払いを理由とする建物明渡請求訴訟 |
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3．地代滞納にお困りの地主の方（建物収去土地明渡しの請求）
地代滞納による貸地の明け渡し請求については、貸家の明け渡し請求と比べて難しい面もありますが、長期の地代滞納・地代不払があれば可能です。この場合は、地代滞納・地代不払の相手方の建物を取り毀して収去させ土地を更地で返還させる、という判決を得ることになりますので、直接面談の上、事情を伺うことになります。勝訴すれば、相手方は借地権を失い、地主は、更地で土地の明渡しを受けることができます。
当事務所は、上記の他、不動産取引に関する案件について多く取り扱っています。